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二手房买卖 小心陷进这些坑
发布时间:2010-06-07 08:39   作者:   来源:   浏览:2394 次   字体:【

  锡城房市自去年以来较为火爆,不仅新建楼盘销售得好,二手房市场也十分热闹。一些带装修、房价相对低廉的二手房成为许多市民购房的首选,但由于某些细节的疏忽,近期越来越多的二手房买卖纠纷闹上了法庭。
  房子卖了,户口不肯迁

  去年5月,钱先生在连元街小学学区花45万买了一套小面积二手房,签合同时卖家表示迁户口没问题。可房款付清,两证办好,卖家却不肯将自己的户口迁出。原来,卖家在锡只有一套房子,本打算卖房后搬到上海儿子家去住。可其户口不能迁到上海去,在无锡一时间又没其他房子落户。

  于是,钱先生来到崇安法院起诉,要求卖家将户口迁出,却被告知户籍管理不属于法院的立案范围,应由公安部门负责;公安部门则解释,买卖房屋不是注销户口的理由,由于卖家没有其他房屋可落户,公安机关不能强制其将户口迁出或注销。

  户口迁不进来,女儿学也上不了,钱先生无奈之下再次起诉,要求与卖家解除合同、退还购房款等。法庭经审理认为,考虑到我国特殊的户籍政策、户口与子女入学之间相关联的实情,可将卖方迁出户口视为合同的附随义务。卖方违反该附随义务导致整个合同目的不能实现,应准予解除合同。

  法官提醒:购房人在签订买卖合同前,可要求卖家对迁出户口的时间、违约责任作详细约定,这样卖方一旦违约,买方可以解除合同并要求赔偿损失。

  订下合同,家电大变样

  一对准新人选婚房时,看中一套85平米、开价60万元的次新房,装潢清爽,家具质量不错,还配有全套八成新的品牌家电。两人十分满意,很快与房主签订了买卖合同,并约定房屋内所有装潢、家具及家电价格均已计入房价中。

  一个月后交房时,他们却傻了眼:42寸的液晶电视换成了普通25寸的,漂亮的窗帘不见了,微波炉和电饭煲也不翼而飞。于是找到卖家理论,但卖家矢口否认;再找中介作证,中介也只说记不清。两人只能起诉到法院,要求房主归还屋内原有物品,但因证据不足而败诉。

  法官提醒:二手房买卖合同内应仔细列明家具、家电的名称、型号,否则发生纠纷时无证据即无话语权。

  业主换了,租客不能赶

  2009年1月,张先生在网上看中一套近100平米的二手房,售价50万元。看房时,房东告诉说房子现在是两个老租客在住,等张先生买下了这个房子就让他们搬走。张先生当时也没多想,爽快地与房主签了约,办了过户。

  这两名租客起初也答应尽快搬走,但随后又改变主意。原来他们与原房主签的是三年长约,租金较低,现在很难在同地段找到如此优惠的租屋。《合同法》第229条中规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,专业的说法就是“买卖不破租赁”,也就是说除非租客自愿,张先生是不能强迫他们搬走的,而这张三年的租赁合同还有一年半才到期。虽然能向两个租客收租,但买了自己的房子还要租房住,张先生很是沮丧。

  法官提醒:欲购二手房如果正在出租中,购房者最好要求承租人出具书面承诺放弃优先购买权并搬出承租房屋,以避免不必要的纠纷。

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