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买房明明白白干细活
发布时间:2010-06-07 08:41   作者:   来源:   浏览:1623 次   字体:【

  在经历过前期的市场考察、挑选房源、价格谈定之后,作为购房者的你现在可以进入买房的实战阶段——交易阶段,“2010首届西安平面房展——《大房典》”提醒您,这一阶段包括:交付定金、签订认购书、签署购房合同、交付全额房款或申请贷款进行按揭等。

    签订认购书

    商品房买卖双方在谈妥价格之后,购房者需向开发商交付一定额度的定金,并且签订认购书。定金一般在2000元到2万元之间不等。定金多少算恰当,并无一定标准,视每个项目而定,而且双方也可以具体商定。

    认购书主要内容包括:

    1.认购物业;

    2.房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

    3.付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

    4.认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

    在签订完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签订购房买卖合同,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。此外,有时可能发生购房者签订认购书之后,由于自己或者开发商的原因,不想购买这套房屋了,那么,购房者和开发商一定要在认购书上明确什么情况下,有权要求终止协议,索回定金。

    签署购房合同

    这是买房中最重要的部分,在签署合同时必须注意保护自己的合法权益。首先,购房者要先确定,自己和开发商签署的合同文本是由西安市住房保障和房屋管理局印制的合同文本,并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人,如不是,则其是否持有“授权委托书”,还应该要求开发商在合同上加盖公章。其次,在签约时必须认真阅读合同文本,确认所有内容,如果很多自己所关心的内容合同里没有体现就要与开发商签订补充协议或者特别约定。第三,在一份商品房买卖合同中,至少应当明确以下十个内容:(1)用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间;(2)总价款、付款方式、付款时间;(3)建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明;(4)商品房的销售方式(预售或现房销售);(5)商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任;(6)发生设计变更的约定;(7)关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任;(8)物业管理方式及售后保修、维修责任;(9)合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式;(10)违约责任。

    购房按揭贷款

    随着住房金融业务的发展,越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦,提高了本人与家庭的居住质量。但是,在借款人办理银行贷款时,银行专家发现,不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此记者向广大读者提示,办理贷款时应注意以下事项:一、申请贷款额度要量力而行;二、办按揭要选择好贷款银行;三、要选定最适合自己的还款方式;四、向银行提供资料要真实;五、提供本人住址要准确、及时;六、每月要按时还款避免罚息。

    另外还要注意:一、申请贷款前不要动用公积金;二、在借款最初一年内不要提前还款;三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行;四、贷款后出租住房不要忘记告知义务;五、贷款还清后不要忘记撤销抵押;六、不要遗失借款合同和借据。

    个人住房公积金贷款对象

    凡所在单位建立住房公积金制度两年以上或个人连续足额缴存住房公积金半年以上,具备完全民事行为能力的职工,购买自住住房时,可申请住房公积金贷款。

    职工申请住房公积金贷款具备条件

    具有有效身份证;

    有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

    单位及个人能按时足额缴存住房公积金;

    购买住房的,须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议;购买二手房的还需提供公积金中心认可的评估机构出具的评估报告;

    购买住房的,应已支付了不低于规定比例的首期购房款;

    同意按照管理中心和受委托银行认可的担保方式进行担保;

    申请住房公积金贷款时不存在尚未还清的住房公积金贷款本息;

    法律、法规和规章规定的其他条件。

    个人住房公积金贷款额度

    1、对于普通商品住房、经济适用房,套型建筑面积90平方米以上的贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%;套型建筑面积90平方米以下(含)的贷款额度不超过所购买住房合同总价款的80%。

    2、对于集资建造住房(房改房),套型建筑面积90平方米的贷款额度不超过所购买住房合同总价款的80%;套型建筑面积90平方米以下(含)的贷款额度不超过所购买住房合同总价款的90%。

    二手房按揭如何来计算贷款年限

    一般收入家庭来讲,买一套二手房几乎用掉了家里的大部分积蓄,贷款年限的长短直接影响月供压力,所以可获得的最长贷款年限对于借款人来讲非常重要。那么,贷款年限怎么计算呢?

    一般来讲,房龄与贷款年限之和必须小于等于40,房龄是指房子的建成年份,一般在房产证的测绘图表中有注明。满足上述条件外,同时必须满足借款人年龄小于70岁,最长贷款年限为30年。

    举例说明,借款人65岁,房子是1986年建成,至今为止房龄为23年,最长贷款年限为40-23=17,同时借款人年龄为65岁,70-65=5,也就是说此借款人最多只能贷款5年。再比如,借款人26岁,房子建成年份是2007年,至今为止房龄为2年,40-2=38,借款人年龄为26岁,70-26=44,此借款人可以贷到30年。

    购房小贴士

    住房交易费用明细

    对于新购买的商品住房,除前期的房款外,购房者在交房时还需要交纳的费用主要有房屋维修基金、契税、有线电视初装费、物业费等几项费用。

    1、大修基金:多层住宅(7层以下,不配备电梯的):60元/平方米;多层住宅(配备电梯的):90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上,含7层):145元/平方米。


    2、普通住宅契税=交易价×1.5%;其余住宅契税=交易价×3%(买方承担)

    3、保险费=贷款金额×年限×保险利率

    4、个人房屋所有权登记费:80元/宗(登记人承担)

    5、产权证印花税:5元/本(买方承担)

    6、物业费:预交不超过3个月的费用

    如果你购的是二手房,除了契税外,还应当缴营业税、个人所得税、交易费等税费。据了解,目前西安二手房交易波及到的税费主要有7项内容:交易手续费、注销费、核档费、契税、印花税、营业税及附加、集体所得税。

Tags: 买房
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